A governança sempre esteve vinculada à forma de organização política de uma sociedade. A soberania de uma nação, durante toda a história da humanidade, variou nas mãos de diversos atores. Se, por um lado, as sociedades, nas suas complexidades, cada vez mais tiveram que organizar a coisa pública para o bem de todos e em defesa dos direitos humanos, por outro lado as oligarquias sempre buscaram se apoderar do Estado. Pensar em governança neste século é dar espaço para um novo ator: a sociedade civil, principalmente a sociedade civil organizada. Sabemos que hoje um bom governante enfrenta os desafios de uma gestão que, para ser qualificada, precisa seguir não só na direção do poder que ele representa, por meio dos votos depositado nas urnas, mas também prever mecanismos de participação popular. Sendo assim, é impossível pensarmos hoje, início da segunda década do século XXI, numa governança local, regional, nacional ou mundial que não inclua de forma expressiva os mecanismos de democracia participativa, os instrumentos de democracia direta e, por fim, que não tenha garantido um grande espaço para a sociedade civil. Espaço este que não deve ser disputado com o Estado em suas funções essenciais, mas, sim, que promova de fato a ‘res publica’, algo maior e fundamental.
O Estatuto da Cidade é uma Lei Federal (nº. 10.257/2001) que obriga a formulação ou revisão de Plano Diretor para municípios com mais de 20.000 habitantes ou integrantes de Regiões Metropolitanas. No processo de elaboração do plano diretor e na fiscalização de sua implementação, os Poderes Legislativo e Executivo municipais devem garantir a ampla participação da população e das associações representativas dos vários segmentos da comunidade. Além disso, devem promover total transparência e amplo acesso aos documentos e informações produzidos.
O Estatuto da Cidade é a principal norma que rege a política urbana no Brasil, regulamentando o artigo 182 da Constituição Federal, a fim de nortear o desenvolvimento das cidades e trazer instrumentos de regularização fundiária e de democratização da gestão urbana.
Como veremos detalhadamente neste artigo, a lei instituiu temas como o IPTU progressivo, a desapropriação com pagamento de títulos da dívida pública, o direito de preempção, o direito de superfície, o estabelecimento de zonas especiais de interesse social, a usucapião especial urbana, a concessão do direito real de uso, a servidão administrativa, as limitações administrativas, o tombamento, o estudo de impacto de vizinhança (EIV), a contribuição de melhoria, dentre outros.
Ela apresenta, portanto, implicações importantes para o mercado da construção civil e da engenharia, de maneira geral. O Estatuto da Cidade é uma norma diretiva, que traz princípios gerais e regras que norteiam o desenvolvimento urbano no país.
A lei foi criada pautada em dois princípios básicos, que são a função social da propriedade e a participação democrática na condução do desenvolvimento das cidades. Desses princípios se desdobram outros, como a proteção ao meio ambiente, a mobilidade urbana e o bem-estar social, que se deve buscar atender, a nível municipal, no planejamento de obras e da infraestrutura das cidades.
A lei cria, ainda, instrumentos importantes de democratização da gestão urbana, de regularização fundiária, de indução do desenvolvimento urbano e de busca aos princípios acima mencionados.
Principais Termos e Instrumentos do Estatuto da Cidade
O Estatuto introduz uma série de termos e instrumentos para promover o planejamento e a gestão democrática das cidades. Os principais incluem:
Função Social da Propriedade: Princípio fundamental que estabelece que o direito de propriedade urbana só é plenamente exercido se cumprir a função social, ou seja, se a propriedade contribuir para o bem-estar da coletividade, equilíbrio ambiental e desenvolvimento urbano.
Plano Diretor: O instrumento básico e obrigatório da política de desenvolvimento urbano municipal para cidades com mais de 20 mil habitantes, que deve ser participativo e aprovado pela Câmara Municipal.
Gestão Democrática: A garantia da participação da população e de associações representativas dos vários segmentos da comunidade (moradores, proprietários, investidores) na formulação, execução e acompanhamento dos planos e programas de desenvolvimento urbano.
Parcelamento, Edificação ou Utilização Compulsórios (PEUC): Instrumento que obriga o proprietário de imóvel urbano não utilizado, não edificado ou não parcelado a fazê-lo, sob pena de sanções progressivas.
IPTU Progressivo no Tempo: Sanção aplicada ao proprietário que não cumprir a obrigação de parcelamento, edificação ou utilização compulsórios, com a majoração progressiva da alíquota do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) ao longo dos anos.
Desapropriação com Pagamento em Títulos: A medida final que pode ser adotada pelo poder público para tomar um imóvel que não cumpriu sua função social, pagando indenização em títulos da dívida pública, e não em dinheiro.
Outorga Onerosa do Direito de Construir (OODC): A autorização do poder público municipal para que o proprietário construa acima do limite estabelecido pelo coeficiente de aproveitamento básico, mediante pagamento de contrapartida financeira.
Direito de Preempção: Concede ao município a preferência na aquisição de imóvel urbano que esteja à venda em áreas estratégicas para o desenvolvimento urbano, a fim de realizar objetivos públicos, como a criação de áreas verdes ou habitação social.
Usucapião Especial de Imóvel Urbano: Reconhece o direito de propriedade para quem possuir, por cinco anos ininterruptos, área urbana de até 250 m² para moradia própria ou de sua família, desde que não possua outro imóvel rural ou urbano.
Estudo de Impacto de Vizinhança (EIV): Exigência para empreendimentos ou atividades que possam causar impacto significativo na vizinhança (trânsito, ruído, etc.), devendo o estudo ser apresentado antes da aprovação do projeto.
O Estatuto da Cidade (Lei Federal nº 10.257, de 10 de julho de 2001) é o marco normativo mais importante do planejamento urbano no Brasil e fundamental para a governança democrática das cidades. Ele regulamenta os artigos 182 e 183 da Constituição Federal e estabelece as diretrizes gerais da política urbana, focando no pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e no bem-estar dos habitantes. o Estatuto da Cidade transforma a governança urbana ao torná-la mais participativa, transparente e orientada para o interesse público e social, afastando-se de um modelo puramente privatista de desenvolvimento.
O Estatuto da Cidade introduziu um novo paradigma de governança urbana no Brasil, baseado na gestão democrática e na função social da propriedade. A lei estabelece a participação da população e de associações representativas nos processos de planejamento e gestão municipal, por meio de conselhos, audiências públicas e debates, garantindo que as decisões sobre o futuro das cidades não sejam tomadas apenas pelo poder público. Um dos princípios fundamentais é que a propriedade urbana deve cumprir uma função social. Isso significa que o uso do solo deve estar alinhado com o bem coletivo, a segurança, o bem-estar dos cidadãos e o equilíbrio ambiental, e não apenas com interesses privados.
Para efetivar essa governança,
o Estatuto previu os termos citados acima.